李嘉诚说法成真了？楼市“3变”出现，2022年不买房5年后会后悔吗

2021年之后，楼市在上述3大因素的影响下，正式开启了“下滑”之路。根据国家统计局在年前发布的《70个大中城市房产价格变动情况》报告来看，70个主要城市的新房价格下滑的超过50%，二手房出现下滑的超过70%。在70个城市里，新房出现上涨的9个，下降的59个，2个环比持平（上月的时候，这三组数据分别是52个、13个和5个），可以看出，下滑的城市数越来越多。

除了新房销售、价格不理想之外，二手房同样走势微弱，70个城市中，环比上涨的城市减少，下滑的增加。在商品房买卖市场，二手房的比重超过60%，可以说代表着整个楼市的风向，二手房热则房产热，二手房冷则行业冷。

那么，去年的楼市，为什么会变得如此“冷”呢？文首提到的3大因素，起到了不可忽视的帮衬作用：

1、人口减少。王石曾在一次节目座谈中说到，他到沿海城市创业的时候，前后累计买卖过3套以上房产，但是每一次买房，他都会卖掉上一套房子，然后再购买下一套，王石说到，现在房产早已经过剩了，一对年轻人结婚之后，他的父母亲、岳父岳母都会把很多套房子继承给他们，所以根本不缺房子住。房产过剩的情况下，购买那么多房子还有啥意义呢？

与房产过剩直接关联的是购房基数需求的减少，尤其凸显在人口数量方面。新生人数减少，生育率逐渐下滑成为了当前的主要特点，根据第七次人口普查数据，全国人数为141178万人，比起10年前增加了7206万人，增长率5.38%，年平均增长率为0.53%。

根据计算显示，2021年的育龄妇女的总和生育率为1.3，这属于相当低的区间。

人口专家董玉整指出，总和生育率必须要达到2.1以上的高度时，才能达到世代更替水平，也就是只有满足2.1才能勉强维持下一代的人数与上一代人基本持平，不会出现人数大幅下滑的情况。然而现实来看，有点差强人意。

2021年全年出生人口1062万人，比起2020年的1200万人，出现了较大减少情形，几乎甚至堪比日本、美国、英国等发达国家状态。日本14周岁以下的儿童为1493万人，是1950年以来的低记录，连续40年走低。美国的出生率同样超过6年下调，2020年出生了360.5万新生儿，是1979年以来低谷状态，人口负增长的还有韩国、俄罗斯等。

人口是房地产前进的支撑，随着新生人口的减少，未来的住房需求还会像前些年如此旺盛吗？显然不会。北师大教授的董藩、城镇研究专家李铁等，经常用城市化的观点来佐证房产还会继续向上的看法，董藩和李铁多次提出，未来城市化从63%提升至80%还有10多年的路程，还有4亿农村人进城，所以城市房子还有巨大空间。然而在住房总量足够的情况下，即便是有4亿人进城，潜力其实也很小了。

2、通胀波及。2021年之后，世界很多国家在发纸币，这一点毋庸置疑，随着2020年“黑天鹅”影响的逐渐消失，大家都在想尽办法恢复增速，想办法提升居民的收入水平，在名目繁多的提升计划中，都如出一辙地选择了“货币大放水”的策略。美国、英国、俄罗斯等国家2021年以来CPI呈现出大跨步前进状态。

根据相关数据显示，美联储、日本央行、英国央行、欧洲央行这全球四大央行，在2020年的总印钞规模就超过了5.6万亿美元。

不断有学者和专家提醒，随着全球新一轮通胀的出现，或不可避免地受到影响。尤其是在国际化货币增多的情况下，非世界性货币受到影响或不可避免，例如委内瑞拉、津巴布韦的通Z率一度超过3000%，有人戏说：一麻袋的钞票，最后买不起一个麻袋。

全球降准降息、大幅度增发货币，对住房市场有多少影响呢？指闻君认为，还需要区分看待。从外部视角来看，超过89%的国家房地产在不断飞舞，轮番上浮。然而国内的房产纹丝未动，甚至是有多数城市出现下滑的情况。为什么呢？这一点，马光远说明白了。

学者马光远直言不讳，现在大宗资产的价格都出现了上浮，但是这一轮资产价值的T胀，并没有新的价值输出和新的经济理论支撑，所以马光远认为，这样快速吹高的泡沫，终究会以破裂而结束。

人口警报、通胀持续，今明两年还适合买房吗？李嘉诚给出“忠告”。

李嘉诚作为“成功”的房地产商人，曾经也被誉为是内地商品房预售制的开创者，至今被购房者铭记于心。从2013年开始，李嘉诚就宣布要甩卖楼市、抛售房产，据不完全统计，截止2022年，李嘉诚已经累计抛售了超过2000亿元内地房产项目，成功套现。

在房地产商业经方面，李嘉诚多次说到，商业的第一件事是“保住资本”，然后才能想着如何去创造利润。所以一旦房地产出现下滑或者势头不对，李嘉诚自然会提前离场。对于内地房市，李超人如何评价呢？李嘉诚直言“如果房子继续这样建设下去，未来房子将变得越来越不值钱。”

道理很简单，人口减少了，但是李嘉诚却认为房子会越来越多。钢筋混凝土的大楼在没有巨大外力的作用下，可以长期屹立不倒，上百年，200年-300年都有可能。所以长期而言，房产过剩是必然的的结果。故而李嘉诚才说，房产将变得不值钱。现在看来，李嘉诚说法成真了，2022年不买房5年后会后悔吗？指闻君认为，不会。

首先，央行“2+3”资金限流的背景下，房地产失去了巨额资金来源。今后房产开发进度、销售进度都将受到制约，与此同时，购房信心已经开始逐渐减少，在《储户调查报告》中，认为接下来房产会上升的比例只有20%，比起前些年40%以上的数据，已经很低了。

其次，住房过剩其实已经是不争的事实。房产学者任学者在《泽平：住房报告》中，测算认为，城市所有存量住房3.11亿套，户均房产保有量达到1.1套。除了任学者之外，有数据还显示，所有房子（商品房、小产权房等类型加起来），足够容纳30亿人居住了，空置房达到1.1亿套以上。房子这么多，人还在减少，房子供大于求，那么价值自然下滑。

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